參、土地分配問題

問題一、重劃後土地如何辦理分配?方法、原則、流程為何?土地所有權人有無表達意 見的機會?

答覆:
一、重劃後之土地分配須依「市地重劃實施辦法」相關規定辦理。依第31條第1項規定:「重劃後土地分配之位置,以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準」,並訂有調整分配方法。

二、分配流程部分,概述如下:
(一)需先依公告確定之都市計畫樁位成果計算各街廓邊長、面積。
(二)分配設計,依(一)之結果,考慮面臨路寬、街廓深度、開發規模等規劃分配區塊。
(三)查估地價,查估重劃前、後地價提請地價評議委員會評議。
(四)辦理「計算負擔總計表」;(5)依前開內容辦理土地分配計算。

三、依內政部訂頒之「市地重劃作業手冊」,土地分配完竣後尚未簽報核定前,應邀集重劃區內土地所有權人召開土地分配說明會,展示分配圖說,聽取土地所有權人意見,以為檢討分配結果之參考。

四、依「平均地權條例」第60條之2及「市地重劃實施辦法」第35條規定,辦理重劃分配完畢後,應將分配結果公告三十日,並通知土地所有權人。對於重劃之分配結果,得於公告期間內向主管機關以書面提出異議,未提出異議或逾期提出者,其分配結果於公告期滿時確定。

 

問題二、調整分配土地之方法及重劃區內最小分配面積為何?

答覆:
一、依市地重劃實施辦法第31條規定辦理。重劃後土地分配之位置,以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準,其調整分配方法如下:
(一)同一土地所有權人在重劃區內有數宗土地,其每宗土地應分配之面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者,除依第22條規定辦理外,應逐宗個別分配;其未達原街廓原路街線最小分配面積標準者,按應分配之面積較大者集中合併分配。但不得合併分配於公共設施用地及依法不能建築之土地。
(二)同一土地所有權人在重劃區內所有土地應分配之面積,未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者,除通知土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外,應以現金補償之;其已達重劃區內最小分配面積標準二分之一者,得於深度較淺、重劃後地價較低之街廓按最小分配面積標準分配或協調合併分配之。
(三)同一宗土地跨占分配線二側,其各側應分配之面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者,應於分配線二側個別分配之;其中一側應分配之面積,未達原街廓原路街線最小分配面積標準者,應向面積較大之一側合併分配之。
(四)分別共有土地,共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準,且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或其應有部分合計逾三分之二之同意者,得分配為單獨所有;其應有部分未達原街廓原路街線最小分配面積標準者,得依第(二)款規定辦理或仍分配為共有。
(五)重劃前已有合法建築物之土地,其建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者,按原有位置分配之。
(六)重劃區內之都市計畫公共設施用地,除道路、溝渠用地外,在重劃前業經主管機關核准興建者,應仍分配與原土地所有權人。
(七)重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地或位於非共同負擔之公共設施用地,經以公有土地、抵費地指配者,其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。
重劃前各宗土地如已設定不同種類之他項權利,或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配。

二、市地重劃實施辦法第30條規定,重劃後土地之最小分配面積標準,由主管機關視各街廓土地使用情況及分配需要於規劃設計時定之。但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬度﹑深度及面積。故本府將依前開規定,考量都市計畫各街廓深度、面臨道路條件、建築習性等,規劃最小分配面積標準,並於土地分配結果草案說明會時向土地所有權人說明。

 

問題三、若無法分配土地時,現金補償如何計算?

答覆:
一、未達最小分配面積標準1/2者,以重劃前原有面積按原位置評定重劃後地價發給現金補償,但因土地所有權人申請分割,致應分配面積未達最小分配面積標準1/2者,以其重劃前原有面積,按原位置評定重劃前地價發給現金補償。

二、已達最小分配面積標準1/2者,經主管機關按最小分配面積標準分配後,如申請放棄分配土地而改領現金補償時,應以其應分配權利面積,按重劃後分配位置之評定重劃後地價發給現金補償

 

問題四、重劃總平均負擔比率為44.99%,是否即表示每一位土地所有權人重劃後都可分配回55.01%的土地面積?

答覆:
一、重劃總平均負擔比率44.99%,是全區的平均比率,並非表示每一位土地所 有權人重劃後都可分配回55.01%的土地面積。各宗土地重劃後實際分配面積需視其重劃前土地所在位置,依市地重劃實施辦法第14條及第31規定辦理分配計算。

二、公共設施用地負擔部分,分為「臨街地特別負擔」與「一般負擔」。「臨街地特別負擔」是依重劃後各宗土地所在位置之正面道路與側面道路寬度,依市地重劃實施辦法第26條規定扣計;「一般負擔」則是指公共設施用地負擔總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積-臨街地特別負擔總面積後之面積,重劃分配時以係數方式為之,每一宗土地皆適用相同之係數值。

三、費用負擔部分,將重劃區開發費用、評定重劃後地價、重劃區面積等內容,依市地重劃實施辦法第14條規定計算,重劃分配時以係數方式為之,如無重劃負擔減輕時,每一宗土地皆適用相同之係數值。
四、宗地地價上漲率部分,依重劃後宗地位置所在區塊之評定重劃後地價與重劃前土地之評定重劃前地價計算之,需視重劃後實際分配位次才能計算,每一宗土地需個別計算。

 

問題五、重劃後土地未達分配時,依法得申請合併,惟與區內之土地所有權人皆不相識,如何處理?

答覆:
於本府訂定期限內,未達區內所需最小分配面積標準二分之一之土地所有權人,可自行先協調區內其他土地所有權人,合併達最小分配面積標準。若協調聯絡上實有困難,得請求本府協助召開土地合併分配協調會,讓同樣都有合併分配需求的土地所有權人能藉此協調會有個媒合平台,以達成合併分配之意願。

 

 

問題六、重劃後土地未達分配時,經協調後又無法合併者,該如何補償?如果分配後放棄該筆分配結果又該如何辦理?

答覆:
一、依「市地重劃實施辦法」第31條第1項第2款規定,本府得於深度較淺、重劃後地價較低之街廓按最小分配面積標準分配之或協調合併分配之,如仍無法分配,應以現金補償之。

二、另同法第53條第一項規定,土地所有權人重劃後應分配之土地面積未達重劃區最小分配面積標準二分之一而不能分配土地時,主管機關應於重劃分配結果公告確定之次日起六十日內,以其重劃前原有面積按原位置評定重劃後地價發給現金補償。

三、依同法第53條第2項規定,土地所有權人重劃後應分配面積已達重劃區最小分配面積標準二分之一,經主管機關按最小分配面積標準分配後,如申請放棄分配土地而改領現金補償時,應以其應分配權利面積,按重劃後分配位置之評定重劃後地價予以計算補償。

 

問題七、重劃前為共有土地,重劃後希望分配為單獨所有,需該如何辦理?

答覆:
一、依「市地重劃實施辦法」第31條第1項第4款規定,分別共有土地,共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準,且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或其應有部分合計逾三分之二之同意者,得分配為單獨所有;其應有部分未達原街廓原路街線最小分配面積標準者,得依第(二)款規定辦理或仍分配為共有。

二、依同法第35條第3項規定,分別共有之土地依第31條第1項第4款規定調整分配為單獨所有者,共有人如提出異議,主管機關得不予調處,仍分配為共有。
三、爰此規定,土地所有權人如要分配為單獨所有,除需達前述人數及面積標準外,應檢附共有人之同意書,以書面方式向主管機關提出申請。同意書內容應包含全體申請人核章及重劃後土地位次。

 



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